✨ От ДДУ до Эскроу:
Расшифровываем язык риэлторов для вашей уверенной сделки

Это ваш пропуск на рынок первичного жилья. По сути, вы становитесь инвестором (дольщиком) в строящийся проект. Ключевая особенность ДДУ — он регулируется строгим Федеральным законом №214-ФЗ. Этот закон ваш главный союзник: он обязывает застройщика сдать объект в оговоренные сроки, гарантирует передачу квартиры с точно такой же планировкой, как в проекте, и предусматривает ответственность компании за невыполнение условий. Покупка по ДДУ сегодня практически всегда сопровождается использованием эскроу-счетов, что делает ее максимально безопасной.

Это классика жанра на вторичном рынке, но он также применяется и при покупке готовой новостройки прямо у застройщика. В этом случае продавец уже является полноправным собственником жилья. Сделка по ДКП заключается после регистрации права собственности продавца в Росреестре. Основное внимание здесь уделяется проверке «юридической чистоты» квартиры: отсутствию обременений, арестов и прав третьих лиц (например, несовершеннолетних).

Представьте ситуацию: человек купил квартиру по ДДУ, но его планы изменились, и он хочет продать свои права до сдачи дома. Именно для этого и существует цессия. По этому договору первоначальный дольщик (цедент) передает вам (цессионарию) все свои права и обязанности по ДДУ. Важно помнить: вы покупаете не квартиру, а право ее получить в будущем. Такой договор требует повышенной бдительности — нужно проверить, нет ли у цедента долгов перед застройщиком, и получить письменное согласие на уступку от самой строительной компании.

Это специальный банковский «сейф», в который вы кладете деньги для расчетов с застройщиком. Суть в том, что ни вы, ни строительная компания не можете распорядиться этими средствами единолично. Банк выпустит деньги застройщику только после выполнения главного условия — регистрации вашего права собственности на квартиру в Росреестре. Если проект по какой-то причине «заморозится», ваши средства в полном объеме вернутся вам обратно. Это мощнейшая защита, предусмотренная законодательством.

На вторичном рынке эскроу не применяется, но его роль успешно выполняет СБР. Это тоже банковская ячейка, но с особыми условиями. Деньги помещаются в нее, и продавец получает к ним доступ только после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности к вам. До этого момента средства находятся под контролем банка. Этот инструмент страхует вас от мошенничества, когда продавец может получить деньги, но не оформить сделку.

Наиболее сложный и потенциально рискованный инструмент. По своей сути, это договор - аванс. Вы платите продавцу определенную сумму (премию) за то, чтобы он предоставил вам исключительное право купить объект недвижимости в будущем по заранее оговоренной цене. Вы не обязаны покупать, но продавец обязан продать, если вы того захотите.